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访谈主题 南通市住宅物业管理条例
访谈嘉宾 繆世海,周海云,江峰煜
访谈时间 2020年10月15日 15:00:00 - 16:00:00
内容简介 《南通市住宅物业管理条例》立法的必要性、立法依据;框架设置和亮点特色;以及围绕业主自治、前期物业管理、物业服务、物业使用与维护、公共收益与维修资金、行业监管、共享公治等存在的问题做出的主要制度设计。
文字实录

各位网友,下午好!感谢大家关注南通市人民娱乐网站“在线访谈”栏目。今天,我们专门邀请到南通市住房和城乡建设局党组成员缪世海等做客访谈,围绕“推动物业服务高质量发展 增进人民的获得感、幸福感”这一主题,与广大网友进行在线交流。缪局长、周处长、江处长,欢迎做客南通市人民娱乐网站。


主持人好,各位网友好!很高兴通过南通市人民娱乐网站“在线访谈”平台和大家进行线上交流。欢迎大家对物业管理工作提出宝贵的意见和建议。


我们都知道,今年的10月1日是《南通市住宅物业管理条例》正式实施的日子,接下来,关于《条例》有关出台背景以及基本beplay,请市住建局缪世海局长为我们作介绍。


好的。住宅物业管理与广大人民群众生产生活息息相关,对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有着重要意义。2008年9月23日,下载出台了《下载关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》(通政发〔2008〕59号),明确我市社区物业管理工作目标。随着城市化进程不断加快,群众对居住环境、小区物业管理水平的需求不断提升,物业管理领域出现亟待解决的问题,如业主大会、业主委员会职责履行不到位,业主难以实现自治管理;前期物业管理中,承接查验等活动不规范,遗留问题较多;部门职责不清晰,执法进小区难;老旧小区需要加强管理等。为进一步规范住宅物业服务与管理行为,维护业主和物业服务网站合法权益,促进物业服务业beplay发展,我局会同市人大常委会环资委、法工委、市司法局等部门在深入调查研究、认真总结经验的基础上,坚持问题导向,起草了《南通市住宅物业管理条例》。


根据市委批准的立法计划,《条例》作为我市2019年正式立法beplay。《条例》起草过程中,始终将科学立法、民主立法贯穿立法全过程,深入开展调研,广泛征集意见,组织相关beplay赴成都、西安等地考察学习,多次组织相关部门、街道、社区、物业管理协会以及部分人大代表、物业服务网站负责人、业主委员会委员、业主代表等召开座谈会。市人大常委会环资委、法工委对《条例》草案在谋篇布局、框架结构、制度设计等方面多次提出指导性意见。2019年10月12日,下载第四十四次常务会议通过了《条例》草案。10月18日,下载向市人大常委会提出审议《条例》草案的议案。11月28日,市人大常委会第二十七次会议进行初次审议,根据各方面的意见,对《条例》草案进行多次修改完善。今年3月20日,市第十五届人大常委会第二十九次会议审议通过《南通市住宅物业管理条例》。5月15日,江苏省第十三届人大常委会第十六次会议批准《条例》。《条例》于2020年10月1日起施行。


谢谢缪局长。我刚听到“业主自治管理”,具体是什么呢?请周海云处长为我们解答。


主持人好,各位网友好!很高兴有机会通过这个平台与大家交流。《条例》中明确充分发挥党建引领作用。建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务网站议事协调机制,发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和其他社会知名人士参加业主委员会选举。《条例》中创新设立物业管理委员会制度。针对部分物业管理区域受制于现实条件,无法成立业主大会和业主委员会等问题,提出可以成立物业管理委员会履行业主大会和业主委员会职责,并对物业管理委员会的成立、备案、职责等作了规定。《条例》设立业主自治管理制度。自治管理应当在街道办事处(镇人民娱乐)的监督指导下制定自治管理方案,方案通过之日起三十日内告知全体业主和街道办事处(镇娱乐)。


我们怎么理解《条例》“解决前期物业管理中的问题”呢?请周海云处长为我们解答。


针对目前前期物业管理中出现的问题,《条例》有的放矢地做了制度安排:一是完善物业承接查验制度。建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务网站完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,协议签订后十日内办理物业交接手续,物业服务网站自交接后三十日内办理备案手续。交接后,发现存在隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。物业服务网站擅自承接未经查验的物业,给业主造成损害的,依法承担相应的责任。


二是创新设立履约保证金和物业保修金制度。建设单位应当按照保修期限和范围,承担物业保修责任。在办理房屋所有权首次登记前,按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,交存期限为五年。保修期内出现的物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,交存期延长至修复完成。保修期内,保修金不足以支付物业维修费用的,应当补足。


《条例》是如何破解住宅专项维修资金使用难题的呢?请江峰煜处长为我们解答。


主持人好,网友们好!一直以来,南通市区在维修资金使用方面,坚持规范管理、过程公开。这次《条例》对登录使用、资金续筹、统筹账户作了进一步明确的规定。


一是设立维修资金登录使用制度。发生屋面、外墙渗漏、楼体外立面脱落危险以及电梯故障、公共护(围)栏严重破损、专用排水设施、消防设施功能障碍、二次供水水泵运行中断等危及人身、财产安全紧急情形,需要立即维修,但相关业主不能形成法定多数意见时,物业服务网站、业主委员会或者相关业主可以提出登录处置方案,经资金代管部门复核后进行登录处置。维修费用经过审计并公示后,从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。


二是对维修资金续筹作了规定。针对维修资金余额不足的beplay,规定住宅专项维修资金余额不足首期缴存金额百分之三十的,业主应当按照国家和省相关规定以及业主大会的决定,续筹住宅专项维修资金。


三是建立住宅维修统筹资金账户。明确维修资金统筹的使用范围和筹集渠道。统筹资金主要来源渠道有:利用物业服务用房、业主共有的道路或者其他场地上的停车位、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的百分之七十的资金,业主大会另有约定的,从其约定;共用设施设备报废回收的残值;人民防空工程年度平战结合收入中依照有关规定提取的资金等。


《条例》落实有哪些困难?需要我们普通市民做些什么呢?下面请周海云处长为我们解答。


物业管理是一项系统性工作,涉及环节多、辐射范围广,《条例》不仅仅协调的是业主与物业服务网站的关系,还有各职能部门之间、业主与业主之间、物业服务网站与开发网站之间等方方面面的关系,因此,需要社会各方共同努力。


希望广大市民朋友,一方面,履行好业主义务,及时缴纳物业服务费。物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务费。普通住宅的前期物业公共服务费、汽车停放费实行娱乐指导价,业主大会成立后,是否实行娱乐指导价由业主大会决定。业主应按时交纳物业公共服务费、汽车停放费、公共能耗费等相关费用,物业所有权发生转移时,业主应当与物业服务网站结清物业服务费用。


另一方面,充分行使好业主权利。在物业管理的相关环节中,《条例》通过业主表决、信息公示等方式畅通了业主监督的渠道,每一位市民朋友都是《条例》落地的执行人、监督人,希望大家都从关心自己的小区物业服务开始,使《条例》中的各项Beplay落地,共同推动我市物业管理水平的提升,营造宜居新南通。


这几年来,我切实感受到小区物业服务的明显变化,小区的环境变美了,物业服务更到位了,听你们讲了《条例》内容,我想问问下一步在提升我市物业管理水平方面,将有哪些具体措施呢?


特别感谢这位市民朋友对南通物业管理工作的关注和肯定。自从物业服务网站资质取消后,我们始终在网站信用信息管理方面花大力气、下大功夫。下一步,我们将在《条例》出台的基础上,通过不断完善对物业服务网站的监管,规范物业服务运营。一是设立物业服务信息公示制度。物业服务网站将有关信息在物业管理区域进行公示,接受业主监督。


二是完善市场退出机制。物业服务网站中途退出或终止服务的,按规定流程办理退出手续,并移交相关资料。


三是加强信用信息管理。继续完善信用信息系统,对物业服务网站及beplay负责人进行动态、精准管理。


南通三三公寓小区的南通富昌物业公司有人管管吗?这家物业公司在小区东西大门安装电子门,强行收取业主每辆车100元的费用,不交钱就不让业主汽车进小区,行人走小门,要用电子卡,每卡收取30元。 业主已经交了物业费,还要另外交钱,这是不是乱收费?有人管吗?


这位网友,您反映的问题已收悉,待我们线下调查后予以答复,请留下您的联系方式。


物业管理是涉及每一位市民切身利益的长期性、系统系的工程,意义重大。《条例》循因施策,对现实难题一一解答。接下来,就是《条例》落地的重要阶段,让我们共当《条例》宣贯执行人,共为《条例》Beplay普惠者!


今天的“在线访谈”就到这儿。再次感谢市住建局,也非常感谢各位网友的积极参与。各位网友下期再见。

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访谈现场
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